La voiture électrique arrive progressivement dans les parkings de copropriété. Pour les syndics, le sujet n’est plus seulement technique : il devient juridique, financier, assurantiel et très concret dans la gestion quotidienne des ACP.
Entre le droit à la prise, les règles Sibelga/Brugel, le RGIE, la sécurité incendie, le compteur commun, le load balancing et la refacturation, les copropriétés doivent désormais mettre en place des solutions conformes, évolutives et simples à gérer.
Pour aider les syndics à y voir clair, Watt Matters a organisé un webinaire dédié aux bornes de recharge en copropriété et aux changements à anticiper en 2026.
Replay du webinaire
Les points essentiels à retenir
Les prises classiques ne sont plus une solution
Le cadre est clair : la recharge d’un véhicule électrique en copropriété ne peut pas se faire via une prise domestique classique. Les modes de recharge 3 et 4 sont obligatoires. Les prises classiques ou les systèmes hybrides ne répondent pas aux exigences actuelles.
Pour les syndics, cela implique une vigilance particulière dans les parkings et les garages privatifs. Les prises existantes, souvent prévues pour un aspirateur ou un petit usage ponctuel, ne doivent pas devenir des points de recharge improvisés. En cas de sinistre, une installation non conforme peut poser un vrai problème vis-à-vis des assurances.
Le droit à la prise oblige les ACP à ouvrir le sujet
Un résident, propriétaire ou locataire, peut demander l’installation d’une borne. Le syndic doit alors mettre le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale et répondre dans un délai raisonnable.
Même si seuls 5 à 10 % des occupants sont aujourd’hui demandeurs dans de nombreux parkings, la copropriété ne peut pas ignorer le sujet. L’enjeu est donc de trouver une solution acceptable pour la minorité qui souhaite se raccorder, sans imposer un investissement disproportionné à l’ensemble des copropriétaires.
Un compteur commun dédié et du load balancing
La réglementation impose une logique collective : les bornes doivent être reliées à un compteur commun dédié, existant ou nouvellement demandé, et pilotées par un système de load balancing.
Le load balancing permet aux bornes de communiquer entre elles et de répartir automatiquement la puissance disponible. Lorsque plusieurs voitures chargent en même temps, la puissance est ajustée pour éviter de faire disjoncter l’installation. Tout le monde peut charger, mais la puissance est répartie intelligemment selon la demande réelle.
Cette approche évite de dimensionner le parking comme si 100 % des voitures chargeaient simultanément à pleine puissance, ce qui serait très coûteux et rarement nécessaire.
Le bon dimensionnement évite les mauvaises surprises
Sibelga peut autoriser des compteurs allant jusqu’à 250 ampères pour ce type d’installation. Mais sur le terrain, viser la puissance maximale n’est pas toujours une bonne idée.
Au-delà d’un compteur de 80 ampères, soit environ 56 kVA, la copropriété peut basculer vers un tarif de pointe. Ce tarif peut générer des surcoûts importants en cas d’appel de puissance élevé. Certaines copropriétés ayant anticipé trop largement leur besoin se sont retrouvées avec des factures très élevées.
Chez Watt Matters, la recommandation est généralement de rester sur une configuration de 80 ampères lorsque c’est pertinent. Avec une installation triphasée et un load balancing efficace, cette puissance permet déjà d’équiper un nombre important de places, souvent jusqu’à une quarantaine de bornes selon la configuration.
Le triphasé permet une installation plus évolutive
Le type de réseau disponible dans l’immeuble influence fortement la solution. En 3 x 230 V, les bornes fonctionnent généralement en monophasé, avec une puissance limitée. En 3 x 400 V, il devient possible d’installer des bornes triphasées pouvant aller jusqu’à 22 kW, tout en répartissant la charge entre les phases.
Dans beaucoup de cas, demander un nouveau compteur 3 x 400 V dédié aux bornes permet de préparer une installation plus évolutive, sans devoir renforcer inutilement l’ensemble de l’infrastructure.
Contrairement à certaines idées reçues, le renforcement d’une cabine haute tension n’est généralement pas nécessaire pour des parkings résidentiels. Le besoin réel dépend surtout du nombre de demandeurs, des habitudes de recharge et de la capacité à piloter intelligemment la puissance disponible.
La sécurité incendie est encadrée
La sécurité incendie reste une question fréquente dans les copropriétés. Les règles actuelles prévoient notamment une attention particulière pour les parkings de plus de 1 250 m2 ou situés sur plusieurs niveaux. En dessous de ce seuil et sur un seul plateau, la détection incendie n’est pas systématiquement obligatoire, même si elle peut être recommandée selon la configuration.
Le cadre technique et le RGIE permettent aujourd’hui d’installer des bornes dans les parkings, y compris en sous-sol, à condition de respecter les prescriptions applicables. L’important est d’éviter les installations isolées, non supervisées ou non compatibles avec l’infrastructure commune.
La refacturation est un point clé pour les syndics
Installer des bornes ne suffit pas. Il faut aussi gérer la consommation, les badges, les utilisateurs, les sociétés de leasing, les locataires et la refacturation.
Si le compteur reste géré par la copropriété, le syndic peut se retrouver avec une charge administrative supplémentaire : répartir les consommations, traiter les remboursements, gérer les cas de voitures de société et répondre aux questions des occupants.
C’est l’un des grands enjeux du modèle retenu. Une solution intégrée permet de gérer le monitoring, les cartes de recharge, le split billing, la facturation et le support, sans transférer cette complexité au syndic.
Le tiers investissement débloque les décisions en AG
Le financement en fonds propres est souvent difficile à faire accepter : peu de copropriétaires demandent une borne aujourd’hui, mais toute la copropriété devrait financer l’infrastructure commune.
Pour répondre à cette difficulté, Watt Matters propose une solution en tiers investissement. La partie commune est financée par Watt Matters : câblage, raccordement, tableau électrique et infrastructure collective. L’assemblée générale vote donc une solution sans investissement initial pour l’ACP sur cette partie commune.
Chaque utilisateur finance ensuite sa borne privative à un tarif compétitif. L’offre prévoit une borne ainsi qu’un frais de quelques euros par mois couvrant notamment le monitoring, le support, la facturation et la gestion des cartes de recharge.
Le contrat est prévu sur 15 ans. Watt Matters reste propriétaire et mainteneur de l’installation commune pendant la durée du contrat, avec une logique de suivi, de SAV et d’exploitation.
Une installation peut démarrer progressivement
Il n’est pas nécessaire d’équiper tout le parking dès le départ. Dans la plupart des cas, l’installation démarre avec un nombre minimum de bornes, souvent autour de quatre.
Deux scénarios sont possibles : soit les premiers demandeurs sont identifiés et commandent directement leur borne, soit l’ACP préfinance les bornes manquantes pour accélérer le lancement. Les demandes suivantes peuvent ensuite être traitées au fil de l’eau, avec une installation généralement possible dans le mois une fois l’infrastructure commune en place.
Cette approche évite de surdimensionner le projet et permet d’accompagner l’évolution réelle de la demande.
Le bon timing, c’est maintenant
Les demandes de bornes vont augmenter dans les copropriétés. Attendre que les demandes se multiplient sans cadre commun risque de créer des installations disparates, difficiles à mettre en conformité et compliquées à gérer.
Le rôle du syndic est d’anticiper : informer les copropriétaires, cadrer les demandes, éviter les prises non conformes, choisir une solution compatible avec la réglementation et limiter la charge administrative pour l’ACP.
La bonne solution n’est pas forcément celle qui équipe 100 % du parking dès aujourd’hui. C’est celle qui permet de répondre aux premières demandes, de rester conforme, de maîtriser les coûts et de faire évoluer l’installation dans le temps.
Vous gérez des immeubles avec parkings et souhaitez savoir quelle solution est possible ? Watt Matters peut analyser vos copropriétés, vos plans de parking et vos compteurs afin de vous proposer une offre adaptée. Dans de nombreux cas, une première offre peut être préparée rapidement sur base des plans et des informations disponibles.
